賃貸オフィスに特化した仲介会社を利用することで、得られる情報量が大きく変わるのは確かです。多くの物件情報量は豊富な選択肢につながります。ここでは、オフィス探しで仲介会社を使う5つのメリットと仲介会社を選ぶ5つのポイントについてご紹介します。
オフィス探しで仲介会社を使う5つのメリット
賃貸オフィスを探す際に仲介会社を使うことで、次の5つのメリットを得ることに結びつきます。
- 市場に出回っていない非公開の空室情報が得られる
- 複数の物件について客観性を持った提案が可能
- 内覧の段取りをスムーズに導く
- 契約手続きや必要書類のサポート
- 契約後のアフターフォロー
市場に出回っていない非公開の空室情報が得られる
仲介会社を利用するメリットのひとつに、市場に出回っていない非公開の空室情報が得られる点があげられます。賃貸オフィスに限らず、不動産ポータルサイトなどで一般的に公開されている情報だけがすべてではありません。地域の不動産業者のみ取り扱っている物件や、お得意様に優先して紹介する物件が存在することがその理由です。また、多くのビルオーナーは空室情報を公には公開できない以下のような事情があります。
- 入居中のテナントが退去する話が進んでいるが、正式な解約の意思表示には至っていないため、公に募集を出すことができない。
- 頻繁に募集をすることで人気のない物件と思われるのを恐れてしまう。
仲介会社であれば非公開の空室情報にも精通しており、お客様の優良な情報を得る機会損失を防ぐことができます。
複数の物件について客観性を持った提案が可能
往々にして賃貸オフィスは、担当者の独断で決められるものではありません。賃料や所在地、周辺環境などを加味した上で、複数の候補先から社内での協議を経て決定することが大半です。複数の候補先を比較する際、それぞれの情報の妥当性・客観性がカギとなります。ひいき目や偏りが少なければ少ないほど協議がしやすいのは確かです。
ビルオーナーは自社物件以外を勧めるメリットがないため、お客様への提案内容は偏りがちになります。一方仲介会社はどのビルオーナーの物件でもご紹介な可能な立場ありますので、様々な条件を比較した上での客観性がある情報を提供することや、他の候補ビルを引き合いに出して条件の交渉をすることが可能です。
内覧の段取りをスムーズに導く
賃貸オフィスの内覧の際には、担当者のほかにも上司や役員などが同行することが一般的です。担当者は複数の物件の管理会社と交渉し、社内での日程調整と同時進行で通常業務をこなすことが求められるため、担当者の労力を削減することがポイントとなります。
仲介会社が存在することで、仲介会社を窓口として複数の管理会社へ内覧希望の申込み依頼ができ、内覧の段取りをスムーズに導くことが可能です。
また、契約の際には概ね次の書類の提出が求められ、漏れがないか仲介会社が確認をすることで契約手続きをスムーズに進めることができます。
提出書類
契約後のアフターフォロー
オフィスの仲介会社を利用するメリットとして、契約後のアフターフォローも忘れてはなりません。
- 更新時に周辺賃料相場の相談契約更新時の賃料改定の際に、同ビル内の空室状況や周辺の同程度クラスのビルの空室情報などを仲介会社にヒアリングする事も可能となるかと思います。最新のオフィス市況動向を仲介営業担当に確認できることは、賃料改定時においての方針決定に重要な情報となり得る事が期待できます。
- レイアウト変更などの相談オフィスが手狭になってきた際や部署ごとの人員の増減等が生じた際に、オフィス移転を行うか、またはレイアウト変更の対応とするか、あるいは分室や周辺オフィス拠点の見直し等、オフィス賃料市況とファシリティ環境の両軸において判断が必要となる場合に、仲介会社が内装提案も行っている際には、適切なアドバイスを得られる可能性が高いかもしれません。
その他賃貸人とのやり取りに関する相談など、契約後にも有益な情報を得られる環境を作ることが期待できます。
オフィス探しの仲介会社を選ぶ5つのポイント
仲介会社を選ぶ際には、次の5つのポイントを確認することをおすすめします。
- 物件の情報量
- 仲介手数料の有無
- 対応可能なサービス範囲
- これまでの実績
- 営業担当の力量
物件情報量
賃貸オフィスは戸建住宅やマンションなどの賃貸物件と比較した際、ポータルサイトなどに掲載されている物件数が極めて少ない状況です。
仲介会社ごとに得意分野や非公開の物件数が異なるため、求めている物件の情報量がどの程度紹介されているのか？は大切なポイントだと思います。
複数の仲介会社の公式サイトを参照しつつ、その中で3社ほどを選んでから問い合わせをしてみましょう。掲載されていない物件情報の中から、条件に合致するオフィスが見つかるかもしれません。
仲介手数料
仲介会社を利用後に成約に至った際には、仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は成功報酬のため、成約しない場合には請求されることはありません。
賃貸物件の仲介手数料は、宅地建物取引業法にて賃料の1ヶ月分が上限と定められています。
また、仲介会社は仲介手数料によって次の費用を賄います。
- 物件の広告費用
- 従業員の給与および賞与
- 店舗の賃料や光熱費など
宅地建物取引業法で定められている仲介手数料は最大金額のため、値引き交渉などができるのでは？と思われるかもしれません。
理論上は可能ですが、担当者のモチベーションが下がるリスクを踏まえるとあまりおすすめできないのも確かです。
仲介手数料を削減したい場合には、仲介手数料が半額（0.5ヶ月分）や仲介手数料が「無料」の仲介会社を選ぶことも選択肢の一つです。
仲介手数料「無料」の理由とは？
仲介会社を利用後に成約に至った際には、仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は成功報酬のため、成約しない場合には請求されることはありません。
賃貸物件の仲介手数料は、宅地建物取引業法にて賃料の1ヶ月分が上限と定められています。
また、仲介会社は仲介手数料によって次の費用を賄います。
対応可能なサービス範囲
基本的に仲介会社は、オフィスの賃貸借契約を締結した時点でサービス満了となりますが、中には以下の業務をワンストップにて実現する仲介会社も存在します。
- 移転プロジェクト管理
- オフィス仲介
- オフィスデザイン
- 内装工事
- 原状回復工事 など
オフィス移転に関する業務を一つの会社で一元管理したい場合には、対応可能なサービス範囲が広い仲介会社がおすすめです。
これまでの実績
賃貸オフィスの仲介会社の公式サイトには、これまでの実績が掲載されていることが多いため、参考にしてみるのも良いと思います。
営業担当の実績も指標の一つなので、面談時に質問してみるのも良いでしょう。
営業担当の力量
仲介会社を選ぶ際には、営業担当の力量も大切な要素です。
- 提案力
- 条件交渉力
- コミュニケーション力
- 業界の精通度
- 宅地建物取引士資格の有無
場合によっては、以下のような事まで営業担当が把握しているケースもあり、物件資料や内覧だけでは図りきれない貴重な情報を持っている事もあります。
例えば「候補ビルの所有者の特性を良く把握している」「最近取引したビルなので、賃料の交渉幅を良く知っている」「建物の管理会社の特性の把握により入居工事方法の理解」「まだ情報公開されていない空室となりそうな情報」「企業の採用や働き方改革を移転により解決する事例の把握」「社内コミュニケーションの取りやすい室内形状の把握」
上記のような営業担当自身が持つコア情報に加え、担当者との相性も移転プロジェクトを成功に導くには大切な指標のひとつと考えられるでしょう。
まとめ
ここまで、オフィス探しで仲介会社を使う5つのメリットと仲介会社を選ぶ5つのポイントについて紹介してきました。近年において貸主の属性は長期保有型、短期所有型、リート方式、ファンド方式等、所有の形態も多様化しており、それにより賃貸人のビル経営の方法も異なる状況と言えるでしょう。そのような情報を取り入れながら、営業担当ならではのコア情報もヒアリングし候補ビルの絞り込みを行う事がおすすめです。
豊富な物件情報と業界に精通した仲介営業担当が、移転プロジェクトに有益なパートナーとなり得る可能性があります。当記事が仲介会社を利用するきっかけとなれば幸いです。